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08:13 19 August 2019
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    Das Hundertwasserhaus in Wien

    Gegen Mietwucher hilft nur öffentlicher Wohnungsbau und keine Privatisierung – Die Erfahrungen Wiens

    © Sputnik / Ramil Sitdikow
    Österreich
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    Andreas Peter
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    1920 fiel in Österreichs Hauptstadt Wien der Startschuss für den so genannten Gemeindebau. Seither sind mehr als 220.000 Wohnungen entstanden und bis heute im Besitz der öffentlichen Hand. Dadurch ist in Wien beispiellos preiswertes Wohnen auf hohem Niveau möglich. Sputniknews fragte Europas größtes Wohnungsunternehmen nach den Erfolgsrezepten.

    Die offizielle Rechtsform von Europas größtem kommunalem Wohnungskonzern trägt die schlichte in Österreich übliche Bezeichnung „Unternehmung“. Der offizielle Name lautet „Stadt Wien – Wiener Wohnen“. Das Unternehmen verwaltet rund 220.000 so genannte Gemeindewohnungen. Dazu kommen mehrere tausend Geschäfte und Büros sowie Garagen und Abstellflächen. Jeder, der die ausschließlich auf Profitmaximierung ausgerichteten Geschäftsgebaren von hiesigen privaten Wohnungskonzernen wie Deutsche Wohnen oder Vonovia kennt, ahnt, was auch in Wien geschehen wäre, hätten die üblichen Zocker diesen gewaltigen Wohnungsbestand in ihrer Finger bekommen. So aber sind Preisexzesse auf dem Mietwohnungsmarkt wie in München oder Berlin in Wien undenkbar.

    Der Grund dafür ist derart simpel, dass noch unerklärlicher wird, warum man den Eindruck hat, deutsche Politiker werden immer dann von plötzlicher Taubheit und Blindheit befallen, wenn man ihnen das Beispiel Wien präsentiert. Markus Leitgeb, Pressesprecher von Wiener Wohnen bringt das Grundprinzip oder vielleicht könnte man auch sagen, das Erfolgsrezept der Wiener Kommunalpolitik auf Nachfrage von Sputniknews Deutschland so auf den Punkt:

    „Das Prinzip des Wiener Wohnbaus lässt sich leicht zusammenfassen: Wien hat vor 100 Jahren mit dem Wohnungsbau begonnen und seither nicht mehr aufgehört. Zum Bau von Wohnungen gibt es – zumindest aus Wiener Sicht – keine Alternative.“

    Doch genau dieser Erkenntnis verweigern sich die meisten deutschen Kommunen. Stattdessen wird mit alten Rezepten operiert. Das ist vor allem die staatliche Förderung von preisgünstigem Wohnungsbau. Doch die läuft nach 20 bis 30 Jahren aus und dann fallen erneut preiswerte Wohnungen in die Hände von Unternehmen, für die Wohnen kein menschliches Grundbedürfnis ist, sondern einzig und allein ein Renditeobjekt, eine Zitrone in Betonform, die man hervorragend ausquetschen kann, weil Mensch nun einmal bereit ist, für sein Dach über dem Kopf im Zweifel lange finanziell zu leiden. Nicht, weil Mensch dumm ist, sondern, weil zum Wohnen auch soziale Bindungen gehören, Kindertagesstätten, Schulen, Vereine, Restaurants usw. Profitorientierte Wohnungskonzerne wissen das natürlich und kalkulieren mit der relativ langen Leidensfähigkeit der Menschen.

    Wien setzt Primat der Politik durch – der wesentliche Unterschied zu deutschen Städten

    Auch die Stadt Wien kennt natürlich privaten Mietwohnungsbau. In Wien existieren neben dem kommunalen Wohnungsbestand der „Wiener Wohnen“ auch mehr als 200.000 geförderte Wohnungen, genauso wie in Deutschland üblich. Der signifikante Unterschied ist zum einen die Marktmacht, die von der öffentlich-rechtlichen „Wiener Wohnen“ ausgeht. Sie alleine bewirkt schon, dass Mietexzesse wie in Berlin in diesem Ausmaß in Wien nicht möglich sind. Markus Leitgeb erklärt Sputniknews einen anderen Grund, warum in Wien möglich ist, was in Berlin und anderenorts in Deutschland irgendwie nicht klappen will:

    „Es gibt eine eigene Stelle der Stadt Wien, die Grund und Boden für den sozialen Wohnbau zur Verfügung stellt, es gibt eine neue Novelle der Bauordnung, wonach bei einer Grundstücksumwidmung von über 5.000 m² Wohnnutzfläche zwei Drittel der Wohnungen im geförderten Bereich entstehen müssen, und, und und.“

    Sprich, die Politik in Wien hat bezahlbares Wohnen zur obersten Maxime erklärt, nicht maximale Profite bei den Vermietungen. Das nennt sich ganz simpel Primat der Politik. Etwas, was deutsche Kommunalpolitiker vielleicht erst wieder lernen müssen, sich gegen multinationale Wohnungskonzerne als gewählte Volksvertreter zu behaupten. In Berlin bemüht man sich, wie das im Zeugnis wohl heißen würde. Vertreter der Betongoldindustrie werden zunehmen nervös und gereizt. In Deutschland scheint im Moment aber nur der grüne Oberbürgermeister von Tübingen, Boris Palmer, ähnlich konsequent und selbstbewusst wie seine Wiener Kolleginnen und Kollegen aufzutreten. Auch er redet vom Primat der Politik.

    Wendet Boris Palmer Wiener Prinzip in Tübingen an?

    Im April 2019 brachte Palmer bei einem Vortrag in Berlin, vor mehr als 200 Vertretern der Immobilienindustrie, korrekt gesagt, vor den Geldgebern all der Eigentumswohnungsprojekte, die derzeit wie besessen in deutsche Städte geklotzt werden, den Saal in Unruhe. Palmers ebenso knappe wie unmissverständliche Ansage: „nur der Staat kann ausreichend bezahlbaren Wohnraum sichern“. Und auch mit allem Weiteren, was Palmer den Immobilienfinanzierern sagte, sorgte er am Ende für entsetztes Schweigen. So deutlich hatte ihnen das wohl bislang noch kein Politiker in Deutschland gesagt:

    „Wenn die Ergebnisse, die der Markt produziert, nicht mehr sozialverträglich sind, dann muss man neue Leitplanken einziehen, bis sich die Lage geändert hat. Denken Sie daran: Ich bin ein Realo. Rechts von mir gibt es in meiner Partei praktisch niemanden sonst. Also überlegen sie sich, welche Ideen noch entstehen könnten.“

    Damit meinte Palmer das, was er in Tübingen bereits an Leitplanken eingezogen hat. Die baden-württembergische Universitätsstadt veräußert ihren Grund und Boden nur noch an private und genossenschaftliche Unternehmen. Private so genannte Projektentwickler bekommen den Zuschlag nur, wenn sie garantieren, dass 90 (!) Prozent der gebauten Wohnungen eine Mietpreisbindung haben. Und mehreren hundert Grundstückseigentümern stellte er ein Ultimatum von vier Jahren. Bis dahin müssen sie damit begonnen haben oder der Stadt angezeigt haben, dass sie die Grundstücke bebauen wollen. Anderenfalls droht Tübingen mit Enteignung.

    Wien verschleudert kein öffentliches Vermögen zugunsten privater Zocker

    Diese scharfen Waffen hat die österreichische Hauptstadt gar nicht nötig, denn Wien hat 1984 einen Wohnfonds gegründet. Mit öffentlichen Geldern wurde seither eine Grundstücksreserve von sage und schreibe mehr als 2,8 Millionen (!) Quadratmetern bebauungsfähiger Fläche angelegt. Berlin und andere deutsche Kommunen haben stattdessen auf die Einflüsterungen neoliberaler Gesundbeter gehört und nicht nur ihre kommunalen Wohnungsunternehmen verscherbelt, sondern auch bebauungsfähigen Grund und Boden. Neue Flächen zu erwerben ist beinahe aussichtlos, weil der Bund für die Veräußerung von bundeseigenen Immobilien das so genannte Höchstgebotprinzip eingeführt hat und verbissen daran festhält. Das sorgt zuverlässig dafür, dass beinahe immer die immer gleichen Namen der Betongoldindustrie zum Zuge kommen.

    Wien kennt diese Probleme in dieser Dramatik nicht. Allerdings hat auch dort zeitweilig die Politik die Bremse angezogen und der Förderung von privat finanziertem Wohnraum den Vorrang vor eigenem Bauen gegeben, so dass die Stadt Wien seit 2004 ihren Wohnungsbestand nicht mehr aus eigener Kraft erweitert, sondern in den Bestandsschutz investiert hat. Doch neuerdings baut Wien wieder in großem Stil ganz neue Stadtquartiere mit tausenden neuen Wohnungen.

    Die immer gleiche Kritik an „Wiener Wohnen“

    Der Erfolg und der Kontrast des Wiener Modells sind offenbar so evident und nicht wegzudiskutieren, dass es in deutschen Medien dennoch gerne schlecht geschrieben und geredet wird. Da ist dann die Rede von preisgünstigen Mietwohnungen als Erbhöfe, die in Familien über Generationen weitergegeben werden. Etwas, was jeder DDR-Bürger kennt, weil es in den Kommunalen Wohnungsverwaltungen ebenso möglich war, die Wohnung seiner Eltern zu übernehmen. Auch Wohnungsgenossenschaften bieten die Möglichkeit in bestehende Mitgliedschaften einzutreten.

    Weiteres immer wieder zu lesendes Negativargument, die kommunalen Wohnungen in Wien ähnelten denen in der DDR, seien also in schlechtem baulichen Zustand, weil die Mieten nicht kostendeckend seien und man kommt nur mit Beziehungen an einen Mietvertrag. Markus Leitgeb von der „Wiener Wohnen“ kennt diese Berichterstattung, die er gelassen ignoriert. Stattdessen erklärt er Sputniknews:

    „Die Gemeindewohnungen werden nach der Rückgabe an uns nach heutigen, modernen Standards wieder instandgesetzt und zur Vermietung der nächste Mieterin/dem nächsten Mieter angeboten. Auch in unseren Wohnhausanlagen werden laufend umfangreiche Generalsanierungen durchgeführt.“

    Davon können sich private Wohnungskonzerne in Deutschland gerne eine Scheibe abschneiden, die vorzugsweise erst dann substanzerhaltende Maßnahmen vornehmen, wenn aufgebrachte Mieter ihnen mit Klagen drohen. Solange wird aus dem Wohnungsbestand auch noch der letzte mögliche Cent herausgeholt, gerne auch mit kreativen Mieterhöhungsbegehren, die alle rechtlichen Spielräume gnadenlos ausreizen.

    Was die Verfügbarkeit von kommunalen Wohnungen in Wien angeht, erinnert Markus Leitgeb an einen Grundstandard der Marktwirtschaft, der selbstverständlich auch für ein kommunales Wohnungsunternehmen gilt:

    „Natürlich hängt die Dauer bis zum ersten Wohnungsangebot stark mit den Wünschen an eine Wohnung zusammen. Wenn es unbedingt eine Gemeindewohnung mit Balkon im Stadtzentrum sein soll, wird die Zeit bis zum passenden Wohnungsangebot vermutlich länger sein, als wenn man etwas flexibler ist, und bspw. mehrere Bezirke angibt. Im Schnitt sprechen wir von eineinhalb Jahren bis zum ersten Wohnungsangebot.“

    Berlin und Wien starteten beide mit katastrophalen Wohnverhältnissen, aber dann…

    Warum in Wien seit Jahrzehnten möglich ist, was in Deutschland offenbar eine unlösbare Aufgabe darstellt, wird vor dem geschichtlichen Hintergrund noch unverständlicher. Denn sowohl Wien als auch Berlin hatten vor 100 Jahren Wohnverhältnisse, die sich heute keiner mehr auch nur im Ansatz vorzustellen vermag. Und genauso wie Wien hatte auch Berlin begonnen, mit städtischen Ressourcen öffentliches Wohneigentum zu schaffen, das preiswert und dennoch modernen hygienischen und sozialen Standards genügen konnte und die unwürdigen Wohnverhältnisse ohne Licht, ohne WC, ohne fließendes Wasser, mit permanenter Überbelegung endlich beseitigen konnte.

    Aber irgendwann trennten sich die Wege im kommunalen Wohnungsbau. Wien hielt daran fest, sozialverträglich zu bauen und das Eigentum zu bewahren und nicht zu verkaufen. Die deutsche Hauptstadt ging einen anderen Weg, wie viele andere deutsche Kommunen, die sich einreden ließen, der Staat sei der schlechtere Unternehmer. Das mag in einigen Bereichen vielleicht sogar zutreffen, aber bei etwas so Grundlegendem wie dem Menschenrecht auf angemessenen Wohnraum, da hat die deutsche Politik kläglich versagt und muss nun teuer dafür bezahlen. Denn selbst wenn das in Berlin angestrengte Volksbegehren „Deutsche Wohnen & Co. Enteignen“ erfolgreich sein wird, könnte es zu einer Milliardenlast für die Gemeinschaft der Steuerzahler werden.

    Wenn auch die Totalprivatisierung deutsche Städte nicht rettet

    Die Stadt Dresden, die 2006 gleich ihren gesamten kommunalen Wohnungsbestand an eine Heuschreckengesellschaft verscherbelte und sich dafür feiern ließ, mit dem eingenommenen Geld schuldenfrei und mit rund 200 Millionen Euro Guthaben dazustehen, erfuhr sehr schnell, sehr bitter, was es heißt, sich auf Versprechen von Heuschreckengesellschaften einzulassen. Inzwischen ist der Druck auf dem Mietmarkt so enorm, dass Dresden mühsam und teuer eine neue städtische Wohnungsgesellschaft aufbaut.

    Und von der vielgepriesenen Schuldenfreiheit ist auch nur buchhalterisch etwas übriggeblieben. Offiziell hat Dresden nach wie vor keine Schulden, aber Millionenbürgschaften für städtische Eigenbetriebe sind Schulden im Wartestand. Das gleiche Damoklesschwert, das auch über Berlin mit seiner „Risikoabschirmung“ schwebt, mit der unersättliche Zocker der Berliner Bankgesellschaft abgefunden wurden, im Gegenzug aber städtische Ausgaben drastisch reduziert werden mussten. Treppenwitz der Geschichte dabei, dass ausgerechnet die Linkspartei diesem Skandal seinerzeit zustimmte.

    Über all diese Dinge muss man sich in Wien nicht sorgen. Dort hat die disziplinierte Bewahrung des mit dem Geld der kleinen Leute aufgebauten Wohnungsbestandes für einen überdeutlich entspannteren Mietwohnungsmarkt gesorgt, von dem in deutschen Kommunen nicht nur geträumt wird, sondern dem man hierzulande aus eigenem Verschulden noch Jahrzehnte mit teuren Investitionen hinterherrennen muss. Sofern sich deutsche Kommunalpolitiker nicht wieder besoffen quatschen lassen und erneut öffentliches Wohneigentum verscherbeln. Wie meinte Markus Leitgeb von Wiener Wohnen: „Wien hat vor 100 Jahren mit dem Wohnungsbau begonnen und seither nicht mehr aufgehört.“

    Das schriftliche Interview mit Markus Leitgeb, Pressesprecher von Wiener Wohnen zum Nachlesen hier.

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    Tags:
    Berlin, Deutschland, Mietpreisbremse, Wohnungsnot, Wien